Publikācija

Nodokļu apsvērumi

Darījumu ar nekustamo īpašumu aplikšana ar uzņēmumu ienākuma nodokli.

Akciju/daļu atsavināšana parasti ir neitrāls darījums uzņēmumu ienākuma nodokļa piemērošanas mērķiem. Tomēr darījumi ar aktīviem (un dažkārt arī akciju/daļu atsavināšanas darījumus) varētu veidot ar uzņēmumu ienākuma nodokli apliekamo ienākumu.

Nerezidentu uzņēmumu ienākumu, kas gūts Latvijā ar pastāvīgās pārstāvniecības starpniecību, apliek ar nodokli, piemērojot uzņēmumu ienākuma nodokļa standarta likmi. Ja pastāvīgā pārstāvniecība neveidojas, no noteiktiem nerezidentiem veiktiem maksājumiem var tikt ieturēts ieturējuma nodoklis (IN) 3,75 % apmērā.

Nekustamā īpašuma iegāde

Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumu apliek ar nodokli, piemērojot standarta likmi 3,75 % nekustamā īpašuma iegādes cenai vai tā kadastrālajai vērtībai, vai hipotēkas mērķiem veiktam novērtējumam, atkarībā no tā, kura no vērtībām ir augstāka.

Ieguldot nekustamo īpašumu sabiedrības pamatkapitālā, maksājamās valsts nodevas apmērs ir 1 % no ieguldījuma vērtības. Lūdzu, ņemiet vērā, ka gadījumos, kad sabiedrība iegūst īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu reorganizācijas rezultātā, attiecīgo sabiedrību atbrīvo no valsts nodevas samaksas.

Nekustamā īpašuma pārdošana

Šajā gadījumā var tikt piemēroti vairāki nodokļi, un tie ir:
(1) Pievienotās vērtības nodoklis (PVN) – jaunu (nelietotu) ēku pārdošanas darījumus apliek ar PVN 21 % apmērā. Ēka nav uzskatāma par nelietotu, ja kopš attiecīgās ēkas nodošanas ekspluatācijā ir pagājis vismaz viens gads un ēka ir tikusi izmantota. Latvija ir iespējama vēl viena PVN piemērošanas alternatīva, t.s. “nodokļa piemērošanas izvēle”.
(2) Ieturējuma nodoklis (IN) – IN 3,75 % apmērā ir piemērojams gadījumā, kad Latvijas uzņēmums – rezidents iegādājas no nerezidenta Latvija esošu nekustamo īpašumu vai nekustamā īpašuma uzņēmuma akcijas/daļas. Ir iespējams iesniegt arī nodokļa deklarāciju.
(3) Iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN) – fizisko personu ienākums no akciju/daļu pārdošanas var tikt aplikts ar 20% kapitāla ienākuma nodokli.
(4) Transfertcenu (TC) noteikšanas prasības ir piemērojamas gadījumā, ja darījumus (pārdošana, aizdevumi) veic saistītās personas. Transfertcenai ir jābūt noteiktai atbilstoši tirgus cenai. T.i., cenai ir jāatbilst tādai tirgus cenai, kuru līdzīgā darījumā līdzīgos (salīdzināmos) apstākļos piemērotu divi neatkarīgi komersanti. Pretējā gadījumā var draudēt gan papildu nodokļu, gan soda naudu uzrēķins.

Nekustamā īpašuma nodoklis

Nekustamā īpašuma nodoklis ir jāmaksā par visu fiziskām personām un uzņēmumiem Latvijā piederošu zemi un ēkām. Latvijas reģionu un pilsētu pašvaldībām ir tiesības pēc saviem ieskatiem noteikt maksājamās nodokļu likmes, kuru apmērs ir no 0,2% līdz 3% no attiecīgās pašvaldības teritorijā esošā nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. Ja likmes nav noteiktas, piemēro valsts noteiktās nodokļu likmes. Nodokļa likmi, kas pārsniedz 1,5 % no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības, ir iespējams piemērot tikai tad, ja minētais īpašums netiek pienācīgi uzturēts.

Nodokļu uzticamības pārbaude (due diligence)

Pirms darījuma noslēgšanas vienmēr ir ieteicams veikt mērķsabiedrības nodokļu uzticamības pārbaudi. Ja mērķsabiedrības grāmatvedības uzskaite jebkādā aspektā nav bijusi atbilstoša, pastāv liels risks, ka, veicot auditu, Latvijas nodokļu administrācija konstatēs attiecīgās neatbilstības un aprēķinās mērķsabiedrībai lielu soda naudu.

Apkopojot iepriekš minēto, Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir tradicionāls tirgus, un nekustamo īpašumu darījumu Latvijā strukturēšanai visbiežāk izmantotās metodes ir aktīvu (uzņēmuma) un akciju/daļu iegāde. Pateicoties mūsu pieredzei, esam vieni no vadošajiem konsultantiem nekustamā īpašuma jomā. “VILGERTS” juristi un nodokļu eksperti sniedz konsultācijas par visiem darījumu aspektiem un nodokļiem, kā arī palīdz izšķirt strīdus.