Publikācija

Vai varat iedomāties situāciju, kad rūpīgi izvēlētais un nopirktais zemes gabals galu galā nes vairāk zaudējumu, nekā ieguvumu? Tā, piemēram, 2019.gadā, kad lielveikalu tīkls “Lidl” vēlējās atvērt savu pirmo veikalu Āgenskalnā, tas sacēla īstu protesta vētru un šim mērķim izvēlētajā zemes gabalā lielveikala būvēšana netika atbalstīta no Rīgas pašvaldības puses (skat. vairāk informācijas šeit).

Lidl savam jaunajam veikalam bija izvēlējies 7’331 kvadrātmetru lielo zemesgabalu Baldones ielā 7, uz kura 1910.gada tika izveidots Āgenskalna sporta un vingrošanas biedrības nams. Pagājušā gadsimta trīsdesmitajos gados tur izbūvēti tenisa korti, kuri tur darbojas vēl šodien. 2019.gadā tika publicēta informācija, ka par šo zemesgabalu 2017.gada 21.decembrī SIA “Centrālais tenisa klubs” noslēdzis nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu ar SIA “MMS Property Solutions” (jaunā firma – SIA “Lidl Latvija”), tomēr īpašumtiesību maiņa zemesgrāmatā netika reģistrēta. Attiecīgi SIA “Centrālais tenisa klubs” pasūtīja lokālplānojumu, ar kuru tiktu mainīts zemes izmantošanas mērķis. Pēc 52 iesniegumu (kuros parakstījās kopā 1’723 cilvēki) saņemšanas, kuros pausta sabiedrības negatīvas viedoklis par zemesgabala attīstību veikala atvēršanai, Rīgas dome 48.sēdē 2019.gada 27.februārī pieņēma lēmumu par zemesgabala Baldones ielā 7 lokālplānojuma redakcijas noraidīšanu. Kā rezultātā ir situācija, ko īsi var raksturot kā “zeme ir, būvēt nevar”.

Iegādājoties nekustamo īpašumu ar mērķi to attīstīt, ir nepieciešams izvērtēt dažādus faktorus un nianses, lai saprastu, vai izvēlētais zemes gabals atbilst plānotajam izmantošanas mērķim. Kvalitatīva nekustamā īpašuma izpēte būtiski samazina gan iespējamos riskus, gan rada priekšstatu par to, kāds varētu būt gala rezultāts.

Kas jāņem vērā, pērkot nekustamo īpašumu attīstībai komercdarbības veikšanai?

Ar komercdarbību šī raksta kontekstā ir saprotamas tādas darbības kā noliktavas pakalpojumi, mazumtirdzniecība, vairumtirdzniecība, ražošana u.c. līdzīgas komercdarbības.

1.Nekustamā īpašuma lietošanas mērķis. Iegādājoties nekustamo īpašumu, protams, primāri ir nepieciešams izvērtēt, vai tas atbilst ieplānotājam lietošanas mērķim. Ir svarīgi noskaidrot, kāds ir nekustamā īpašuma lietošanas mērķis, kas reģistrēts valsts kadastra informācijas sistēmā. Zemes vienībai un zemes vienības daļai var būt noteikts viens vai vairāki lietošanas mērķi, kur katrs no tiem paredz noteiktus ierobežojumus nekustamā īpašuma iegādē, attīstībā un apbūvē. Protams, lietošanas mērķi var mainīt, piemēram, gadījumos, kad izsniegta būvatļauja vai iesniedzot pieteikumu pašvaldībā, kur atrodas attiecīgā zemes vienība.

Savukārt, ja zemes lietošanas mērķis ir reģistrēts kā mežs, šo zemes gabalu var atmežot. Atmežošana ir personas darbības izraisīta meža pārveidošana citā zemes lietošanas veidā, ko apraksta Meža likumā. Par atmežošanu ir jākompensē valstij ar atmežošanas izraisīto negatīvo seku novēršanu saistītos izdevumus. Kompensācijas apmērs tiek aprēķināts, izmantojot formulu, un tās apmērs ir atkarīgs no atmežojamās platības, vidējās meža atjaunošanas  un kopšanas izmaksām pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, meža tipa, atmežošanas mērķa un citiem faktoriem.

Ir vērts apsvērt, vai zemes mērķa maiņu nevajag kā pienākumu noteikt pārdevējam pirms darījuma, jo dažreiz zemes mērķis var paredzēt arī ierobežojumus tā atsavināšanai. Piemēram, ja zemes gabals ir primāri paredzēts kā lauksaimniecības zeme, tad pastāv dažādi ierobežojumi, cik daudz tādas zemes var iegādāties fiziskas vai juridiskas personas, to, kā šo zemi var izmantot, un ir arī pirmpirkuma tiesības Latvijas zemes fonda pārvaldītajam.

2. Pašvaldības teritorijas plānojums. Papildu zemes izmantošanas mērķim, noteikti ierobežojumi nekustamā īpašuma izmantošanai vai apbūvei var būt noteikti pašvaldības teritorijas plānojumā.

Teritorijas plānojums ir pašvaldības ilgtermiņa teritorijas attīstības plānošanas dokuments, kurā noteiktas prasības teritorijas izmantošanai un apbūvei, t.sk. funkcionālais zonējums, publiskā infrastruktūra, teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi, kā arī citi teritorijas izmantošanas nosacījumi, kas ir saistoši jebkurai fiziskai un juridiskai personai. Pašvaldības teritorijas plānojumā ietilpst arī teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumus, kas nosaka vispārīgas prasības vietējā līmeņa teritorijas attīstības plānošanai, teritorijas izmantošanai un apbūvei.

Pašvaldības teritorijas plānojumu mainīt gan nav tik viegli kā nekustamā īpašuma izmantošanas mērķi. Gadījumā, ja pašvaldības teritorijas plānojums, ir spēkā esošs vēl ilgāku laiku, tad to ir iespējams detalizēt ar lokālplānojuma vai detālplānojuma izveidi. Atšķirībā no detālplānojuma, ar lokālplānojumu ir iespējams grozīt vietējas pašvaldības teritorijas plānojumu. Praksē abu plānojumu izveide var aizņemt aptuveni 1 gadu mazākās pilsētās vai ciemos vai pat 2-6 gadus Rīgā.

Ja tuvojas beigām apstiprinātais pašvaldības teritorijas plānojums un pašvaldība ir uzsākusi darbu pie jaunā plānojuma izveides, tad ieinteresētās personas var iesaistīties tā izveidei. Plānošanas līmenim atbilstošai institūcijai ir pienākums noskaidrot sabiedrības viedokli un organizēt sabiedrības līdzdalību attiecīgās teritorijas attīstības plānošanā. Attiecīgā pašvaldība savā mājaslapā publicē informāciju par teritorijas plānojuma un tā grozījumu izstrādes uzsākšanu, publiskās apspriešanas kārtību, vietu un termiņiem, par to, kur un kad var iepazīties ar attiecīgās teritorijas plānojumu un tā grozījumiem un kā iesniedzami rakstveida priekšlikumi un atsauksmes.

3. Pašvaldību saistošie noteikumi. Papildu teritorijas plānojumam, pašvaldības var pieņemt arī citus saistošos noteikumus vai lēmumus, kas var ietekmēt konkrētā nekustamā īpašuma izmantošanu vai apbūvi, līdz ar to tie ir jāņem vērā, plānojot attiecīgo īpašuma iegādi.

4. Apgrūtinājumi. Ne tikai pašvaldība var ierobežot nekustamā īpašuma apbūvi. Dažādi ierobežojumi var būt tādi, kuriem piekritis esošais vai bijušais nekustamā īpašuma īpašnieks. Līdz ar to ir jāizvērtē visas ķīlas, apgrūtinājumi, servitūti, kas nostiprināti uz nekustamo īpašumu.

Ir īpaši jāparedz, ka nekustamā īpašuma pārdevējs atrisina visus jautājumus, kas saistīt ar reģistrētajām hipotēkām, ja tādas ir, un atbrīvo nekustamo īpašumu no visiem tiem apgrūtinājumiem, kuri radītu šķēršļus zemes izmantošanai. Jāņem vērā, ka uz nekustamajiem īpašumiem parasti reģistrē reālservitūtus, nevis personalservitūtus. Tas nozīmē, ka servitūts ir saistīts ar pašu nekustamo īpašumu, nevis tā pārdevēju. Ja servitūts ir nodibināts uz nekustamā īpašuma, ir svarīgi iepazīties ar servitūta līgumu, jo tā saistības var pāriet arī nākamajiem nekustamā īpašuma īpašniekiem.

Svarīgi ir arī atcerēties to, ka atzīme par servitūtu atšķirībā no servitūta ieraksta nenodibina liettiesiskas tiesības. Saskaņā ar Latvijas Republikas Senāta judikatūru atzīme par servitūtu rada vien nogaidu tiesību uz servitūta ierakstīšanu zemesgrāmatā. Līdz ar to servitūta tiesības rada vien korekti izveidots ieraksts zemesgrāmatā. Tomēr ne viss ir tik vienkārši, kā tas varētu izskatīties no pirmā acu skatiena un potenciālajam pircējam ir vēlams pārbaudīt, kādēļ atzīmes ir veiktas, ja tādas ir. Praksē juristi mēdz sastapties ar dažādām situācijām, kuru rezultātā var izrādīties, piemēram, ka servitūta atzīme ir vēsturisku vai citu iemeslu dēļ veikta kļūda un patiesībā abi īpašumu īpašnieki – gan kalpojošā, gan valdošā – vēlējās ierakstīt servitūtu zemesgrāmatā ieraksta veidā.

5. Meteoroloģiskā ietekme. Ņemot vērā to, ka Latvija ir ne tikai mežiem, bet arī ūdeņiem bagātīga valsts, ieteicams ir izvērtēt, vai nekustamais īpašums neatrodas tādā teritorijā, kurā ir paaugstināti plūdu riski vai plūdu draudi. Šādu informāciju apkopo gan Latvijas vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas cents, gan arī pašas pašvaldības.

Plūdu riskus var izraisīt ne tikai dabas faktori, bet arī cilvēku radītās inženierbūves – meliorācijas sistēmas. Pirms nekustamā īpašuma iegādes ir vēlams pārbaudīt Meliorācijas kadastrā, vai un kādas meliorācijas sistēmas atrodas zemes gabalā. Meliorācijas sistēmas ietekmē nekustamo īpašumu ne tikai ar plūdu riskiem, ja sistēma tiek aizsprostota, bet arī ar dažādiem pienākumiem zemes gabala īpašniekam un dažādiem ierobežojumiem. Tostarp, normatīvie akti paredz, ka meliorācijas sistēmu ekspluatē un uztur attiecībās zemes īpašnieks vai tiesiskais valdītājs. Aizsargjoslu likums paredz, ka ap meliorācijas būvēm ir aizliegts veikt darbus ar triecien mehānismiem, nomest smagumus, izmest un izliet kodīgas un koroziju izraisošas vielas, degvielu un eļļošanas materiālus, kā arī aizliegts aizkraut pievedceļus. Savukārt aizsargjoslās ap valsts un valsts nozīmes meliorācijas būvēm un ierīcēm aizliegts atstāt augošus krūmus un kokus, ja tie traucē veikt meliorācijas sistēmu.

6. Aizsargājamo teritoriju faktors. Pērkot neattīstītu zemes gabalu, tas var būt aizaudzis ar augiem vai būt kā mājvieta dažādiem dzīvniekiem un putniem. Un ja pirmšķietami tas varētu šķist kā skaists vizuāls papildinājums nekustamajam īpašumam, tad tomēr mēs iesakām pārbaudīt, vai nekustamajā īpašumā neatrodas tādi augi, koki, dabas pieminekļi, kas ir uzskatāmi par īpaši aizsargājamiem, vai to, ka nekustamais īpašums nav tāds, kurā ir konstatēti īpaši aizsargājami dzīvnieki vai putni. Šādās teritorijās, kuras atbilst kādai no aizsargājamo teritoriju kategorijām, ir noteikti diezgan strikti ierobežojumi attiecībā uz to, kādu apbūvi tajā var veikt.

7. Piekļūšanas iespējas. No praktiskā skatupunkta, protams, ir jāapzinās, kur dabā atrodas nekustamais īpašums. Tostarp, kā pie šī nekustamā īpašuma var nokļūt, kādi ir kaimiņi, kāds ir piebraucamais ceļš u.tml. Daudzviet Latvijā nekustamajam īpašumam var piekļūt tikai izmantojot privātpersonām piederošu ceļu vai tādu ceļu, kas atrodas kopīpašumā ar citiem kaimiņiem. Visi riski, kas saistāmi ar privāto ceļu izmantošanu, ir rūpīgi jāizvērtē, lai nerastos domstarpības jau pēc zemes gabala iegādes. Arī paša ceļa kvalitāte, tā savienojumi ar citiem ceļiem (neatkarīgi no tā, vai tas ir publisks vai privāts) ir jānovērtē dabā, lai saprastu, vai tas ir atbilstošs zemes gabala izmantošanas mērķim.

Nevar aizmirst arī to, ka valsts ceļiem ir paredzēta paredzamā ceļa intensitāte. Līdz ar to saskaņā ar Latvijas normatīvajiem aktiem, ja tiek plānoti objekti, kuru darbības dēļ var pieaugt satiksmes intensitāte un traucējumi citiem satiksmes dalībniekiem, kā arī rasties papildu noslodze un cita negatīva ietekme transporta infrastruktūrai, ir jāizstrādā transporta plūsmas shēma, ko iekļauj lokālplānojuma, detālplānojuma vai būvprojekta sastāvā.

8. Trokšņu atbilstība normatīvajiem aktiem. No kaimiņu skatupunkta ir rūpīgi jāizvērtē arī tas, vai blakus neatrodas privātpersonām piederoši īpašumi. Normatīvie akti nosaka to, ka konstrukcijas projektē un izbūvē tādas, lai ēku iekštelpās un tām blakus esošajās teritorijās nodrošinātu trokšņa līmeņus atbilstoši normatīvo aktu prasībām par trokšņa pieļaujamām robežvērtībām. Tomēr, gadījumā, ja tiek plānots veikt rūpniecisku darbību vai citu darbību, kas varētu radīt paaugstināta trokšņa līmeni, apbūves noteikumos var būt paredzēti papildu nosacījumi prettrokšņa elementu izbūvei, lai mazinātu trokšņu līmeni.

9. Elektrotīklu pieslēgums. Ja zemes gabals nav attīstīts, pastāv iespēja, ka tajā nav pieslēguma elektrotīklam. Lai ierīkotu elektrības pieslēgumu ar lielu patēriņa jaudu, nepieciešams noskaidrot, kur atrodas “Sadales tīkla” elektrotīkla apakšstacijas un tajās pieejamo jaudu elektroenerģijas patēriņam. Papildus jāapzinās, vai šādi darbi neskars citus nekustamos īpašumus.

Kad pircējs izlemj, ka izvēlētais nekustamais īpašums atbilst iecerētās komercdarbības veikšanai, puses var sākt darbu pie līguma sagatavošanas. Ņemot vērā šāda veida darījuma nosacījumus, etapus un priekšnoteikumus, ir izveidojusies prakse, kā šādi darījumi tiek īstenoti, lai abas darījuma puses būtu apmierinātas ar gala rezultātu. Šādu darījumu kodols ir tajā, ka samaksa tiek sadalīta vairākās daļās (parasti – divās). Priekšapmaksu (pārsvarā 10% apmērā) veic, kad tiek noslēgts līgums vai īsi pēc tam. Lai pasargātu pircēja intereses, tiek nostiprināta hipotēka uz nekustamo īpašumu tādā apmērā, kādā ir maksājama priekšapmaksa. Pārējo pirkuma maksu pircējs samaksā tad, kad tiek izsniegta būvatļauja vai būvprojektu ir apstiprinājis būvinspektors, kas nozīmē, ka ir iespējams veikt pircēja ieplānoto nekustamā īpašuma attīstību, lai tas atbilstu plānotajai komercdarbībai. Zinot, ka būvatļauja ir izdota vai tā visdrīzāk tiks izdota, ir skaidrība, ka iecerētais mērķis ir akceptēts arī no pašvaldības puses. Līdz ar to pārdevējs ir ieinteresēts palīdzēt pircējam iegūt visas nepieciešamās atļaujas un apstiprinājumus.

VILGERTS juristi neiesaka šādos darījumos slēgt rokas naudas līgumu, jo ne vienmēr gala lēmums par nekustamā īpašuma iegādi ir atkarīgs tikai no pircēja. Iegādājoties nekustamo īpašumu komercdarbības attīstīšanai, viens no svarīgākajiem aspektiem ir tas, vai izvēlētais zemes gabals atbilst konkrētās komercdarbības veikšanai. Līdz ar to drošāk un izdevīgāk ir slēgt nekustamā īpašuma pirkuma līgumu, kurā precīzi un detalizēti ir aprakstīti katras puses pienākumi nepieciešamo atļauju saņemšanai.

Apzinoties visus iepriekš aprakstītos riskus, puses korektāk var aprakstīt līguma noteikumus un izprast darījuma struktūru, mazinot iespējamās pušu neskaidrības vai tādus riskus, kuru rezultātā nekustamo īpašumu nevarēs izmantot izvēlētajai komercdarbībai.

***

Varam lepoties ar vienu no visbagātākajām pieredzēm nekustamā īpašuma jomā. Mēs spējam sniegt pakalpojumus saistībā ar visiem darījumu aspektiem, nodokļiem un strīdu izšķiršanu. Mūsu klientu vidū ir lielākie nekustamo īpašumu attīstītāji un lielākās būvfirmas.

Lai saņemtu juristu ieteikumus Nekustamā īpašuma un būvniecības nozarē, sazinieties ar Gintu Vilgertu (e-pasts: [email protected]) vai Elizabeti Bartansoni (e-pasts: [email protected]).